Biệt thự nghỉ dưỡng ở Việt nam

Có rất nhiều lí do khiến khái niệm “biệt thự nghỉ dưỡng” (holiday homes) đang trở nên phổ biến. Với những người thường xuyên du lịch tới cùng một địa điểm hoặc làm việc và sống ở hai nơi khác nhau thì việc sở hữu một “ngôi nhà thứ hai” sẽ kinh tế hơn. Đối với những người giàu có đi nghỉ thường xuyên nhưng vẫn thích môi trường thân thuộc thì mua một nơi nghỉ dưỡng là rất hữu dụng và có ý nghĩa. Còn xét về đầu tư lâu dài, đa dạng hóa các danh mục đầu tư thành những tài sản mang lại lợi nhuận cao như nhà nghỉ dưỡng cũng có thể là một điều đúng đắn. Dù lí do là gì, việc chọn lựa phươn g án cũng rất quan trọng, sao cho phù hợp với khả năng của cá nhân và có tính linh hoạt cao để thích ứng với những điều kiện thay đổi theo thời gian.

Vậy đâu là những lựa chọn cho các chủ sở hữu nhà nghỉ dưỡng hiện nay tại thị trường nội địa Việt Nam, tương quan so với thị trường quốc tế như thế nào? Và có những xu hướng nào cho biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp ở Việt Nam?

NHỮNG CÁCH THỨC SỞ HỮU

Có rất nhiều cách khác nhau để sở hữu một ngôi nhà nghỉ dưỡng. Người mua nên xem xét kĩ lưỡng về chất lượng và cách quản lý theo tiêu chuẩn quốc tế để đảm bảo rằng giá trị tài sản của mình được duy trì lâu dài. Hiện nay ở Việt Nam, lựa chọn phổ biến nhất là sở hữu toàn bộ biệt thự nằm trong một khu resort. Gần đây có thêm hai hình thức là: đồng sở hữu theo thời gian và sở hữu phân chia. Vậy những khái niệm đó thực sự có ý nghĩa gì và đâu là điểm khác biệt?

Sở hữu toàn bộ một biệt thự nghỉ dưỡng với giấy tờ chứng nhận đầy đủ thì chủ sở hữu có thể đem bán, cho thuê hoặc để lại trong di chúc. Có hai cách khai thác sử dụng loại tài sản này. Cách thứ nhất là tài sản riêng tư chỉ được chủ sở hữu cùng gia đình và bạn bè sử dụng, loại tài sản này thường là sự đầu tư lâu dài như một ngôi nhà thứ hai và được truyền cho cho thế hệ tiếp theo. Cách thứ hai, là tài sản cho thuê được chủ sở hữu đến nghỉ ngơi vài tuần mỗi năm và thời gian còn lại để cho thuê nhằm tạo ra lợi nhuận, rất thích hợp cho những nhà đầu tư bởi nó đem lại nguồn thu thường xuyên làm tăng giá trị tài sản.

Sở hữu theo thời gian (timeshare ownership) cho phép bạn mua “đơn vị thời gian” để sử dụng một biệt thự trong một resort cố định hoặc để trao đổi với những resort khác trong cùng một chương trình. Việc sử dụng tài sản này được điều chỉnh thông qua kế hoạch đặt chỗ của nhà điều hành và được giới hạn từ 2 đến 5 tuần mỗi năm, những đêm ở thêm sẽ tính thêm tiền. Các thành viên sở hữu sẽ chia sẻ quyền sử dụng và trả phí duy trì hàng năm bên cạnh khoản mua ban đầu. Hiện nay có nhiều hình thức sở hữu theo thời gian phong phú nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng luôn thay đổi, trong đó những loại phổ biến nhất hiện nay là Tuần cố định, Tuần không cố định, Hệ thống theo điểm đến và Hợp đồng quyền sử dụng.

Sở hữu chia phần (fractional ownership) có nghĩa là “mua một phần” trong một khu nghỉ riêng biệt. Một nhóm người cùng sở hữu một biệt thự cố định và luân phiên sử dụng với kế hoạch đặt chỗ của nhà điều hành resort, mỗi người có thể dùng tới 12 tuần hàng năm. Nhiều nhà điều hành cung cấp cho khách hàng cơ hội trao đổi kì nghỉ như một tiện ích. Về cơ bản, có 3 nhóm sở hữu kiểu phân chia khác nhau. Kiểu Sở hữu một phần tài sản là hình thức phổ biến nhất, cho phép chủ sở hữu mua một phần cố định trong khu nghỉ và sử dụng với số ngày nhất định trong một năm. Kiểu Câu lạc bộ điểm đến cho phép hội viên tiếp cận với nhiều khu nghỉ dưỡng sang trọng ở những điểm đến tuyệt vời khắp nơi trên thế giới. Kiểu Sở hữu thời gian cố định - được coi là cao cấp nhất của thị trường này – thì tạo điều kiện để chủ sở hữu mua khu nghỉ trong một giai đoạn của một năm chứ không tính theo mỗi lần đến hoặc số ngày mỗi năm. Với cả ba kiểu sở hữu này, chủ sở hữu sẽ nhận được giấy tờ sở hữu và giấy chứng nhận quyền sử dụng, và họ có thể bán, cho thuê, hoặc để lại cho người khác theo di chúc.

ĐỐI TƯỢNG KHÁCH HÀNG SỞ HỮU THEO THỜI GIAN VÀ SỞ HỮU KIỂU PHÂN CHIA TẠI VIỆT NAM

Ngày nay, bên cạnh hình thức truyền thống là mua toàn bộ biệt thự nghỉ dưỡng, ngày càng nhiều người hướng tới hình thức sở hữu kì nghỉ. Tuy cả sở hữu theo thời gian và sở hữu kiểu phân chia đều là những khái niệm sở hữu kì nghỉ nhưng lại liên quan đến hai loại khách hàng khác nhau.

Khách hàng sở hữu theo thời gian tìm kiếm kì nghỉ kiểu resort và sẵn sàng đầu tư vài ngàn đô la vào một resort cụ thể. Nếu các nhà điều hành đề nghị, việc trao đổi chỗ ở theo thời gian có thể được trao đổi với những resort khác. Vấn đề đặt ra là sở hữu theo thời gian mang tính thực tế như thế nào xét trong điều kiện kinh tế và pháp luật của Việt Nam. Ví dụ, chương trình trao đổi sẽ mang lại những lợi ích thực tế như thế nào? Trên thực tế, chủ sở hữu theo thời gian có thể sử dụng những điểm được phân chia để ở một resort nước ngoài như Caribbean, chỉ hai năm một lần. Du lịch nước ngoài đặc biệt với gia đình thường tốn kém và yêu cầu thủ tục như visa và bảo hiểm du lịch/y tế. Hơn nữa, hiện nay có những hạn chế trong việc mua ngoại tệ và những khó khăn nhỏ như rào cản ngôn ngữ và không có các món ăn quen thuộc. Tuy nhiên, đây không phải là những vấn đề cản trở, mặc dù chúng có thể đủ lớn để kìm hãm sự phát triển của sở hữu theo thời gian trong tình hình hiện nay. Đây là một khái niệm hay sẽ được ủng hộ tại Việt nam, nhưng liệu rằng thời điểm đã thích hợp chưa vẫn còn cần phải xem xét.

Khách hàng muốn sở hữu kiểu phân chia thì thường hướng đến đầu tư lâu dài, họ có một ngân quỹ nhất định để mua một khu hàng triệu đô la trong một resort mà họ không có đủ tiền mua toàn bộ và quay trở lại thường xuyên. Ngày nay, bên cạnh các câu lạc bộ do các tập đoàn khách sạn quốc tế nổi tiếng điều hành, có rất nhiều câu lạc bộ sở hữu biệt thự tư nhân mà đôi khi được gọi là sở hữu kì nghỉ (vacation ownership). Những nhà cung cấp nổi tiếng nhất là Four Seasons với những câu lạc bộ siêu sang trọng ở những nơi riêng biệt và hẻo lánh, Ritz-Carlton với những câu lạc bộ nghỉ dưỡng xa hoa, St. Regis Residence Club cung cấp những khu phân chia theo phong cách khách sạn cao cấp, Marriott đưa ra khu nghỉ kiểu gia đình ở những resort trước biển hay trên núi và trong những công viên giải trí, còn Fairmont Heritage Place chú trọng đến trượt tuyết và đi biển. 

Các khách hàng ở Việt Nam có thể trả giá cao hơn cho những gì bạn sở hữu với những lựa chọn về thời gian khác nhau, so với kiểu sở hữu đơn thuần. Nguyên nhân là do giá trị thực sự của sở hữu theo thời gian có thể thấp hơn nhiều so với khoản tiền kết hợp đầu tư của những người đồng sở hữu bỏ ra, vì số tiền đầu tư còn phải bao gồm chi phí tiếp thị và hoa hồng bán hàng. Trong khi đó, giá trị của tài sản theo phần thì lại thường phản ánh số tiền thực sự các nhà phát triển đầu tư vì những tài sản như vậy được định giá bởi những chuyên gia bất động sản.

DỰ ĐOÁN XU HƯỚNG TƯƠNG LAI

Cách tốt nhất để đánh giá những xu hướng tương lai của thị trường nhà nghỉ dưỡng của Việt Nam là xem xét một vài ví dụ. Đầu tiên là câu chuyện thành công của Hyatt Regency Danang. Khu resort tọa lạc trên 20ha với 660m hướng biển, cung cấp 200 phòng khách và dãy phòng, 174 khu nhà và 27 biệt thự. Tất cả khu nhà và biệt thự đều được đưa ra thị trường ở dạng sở hữu tư nhân toàn bộ, nhưng chủ sở hữu có thể đem ra cho thuê dưới sự quản lý của chính Hyatt International. Trên 80% khu tư nhân này đều đã có người mua trước khi mở cửa resort. Nhiều phần đã được đem bán ở thị trường thứ cấp. Những yếu tố chính dẫn đến thành công của dự án này là nhờ địa điểm, thương hiệu, thời điểm thích hợp để khởi động bán, và áp dụng đúng hình thức tài sản cho thuê (rental-pool property) trong điều kiện thị trường đang phát triển. Cách tiếp cận này được các nhà hoạch định khác làm theo với những thành công pha trộn, bởi vì không phải tất cả các dự án đều thích ứng được với sự biến động nhạy cảm của thị trường.

Hai ví dụ khác là các dự án khá quy mô. Manna Resort ở vịnh Cam Ranh nằm trên 16ha gồm có 550 dãy phòng và biệt thự. Dự án này triển khai khái niệm phân bổ thời gian qua chương trình trao đổi điểm đến giữa các thành viên của RIC, một trong những chương trình trao đổi lớn nhất thế giới. Manna đã thu hút được rất nhiều người mua, đây là một dấu hiệu tích cực nhằm tiếp nhận khái niệm này trên thị trường. Trong khi đó, Flamingo Dai Lai trải trên 100 ha gồm có khu rừng và mặt hồ. Khu resort có hơn 400 biệt thự theo 5 lối thiết kế khác nhau cho sở hữu tư nhân toàn bộ hoặc một phần., đơn vị phát triển dự án vừa giới thiệu một hình thức sở hữu tư nhân là “sở hữu chung một biệt thự” mà không hoàn toàn áp dụng nguyên tắc kiểu phân chia. Cách tiếp cận này có thành công hay không còn phải phụ thuộc vào sự đón nhận của thị trường, ý tưởng phân chia giá bán cùng với những thử thách tài chính hiện nay dễ nhận thấy được.

Nhìn chung, khái niệm sở hữu kì nghỉ quốc tế sẽ tiếp tục lan rộng ở Việt Nam cùng với bước phát triển của thị trường du lịch của quốc gia này. Một số hình thức đã chứng tỏ được sự thành công, bên cạnh đó là nhiều hình thức quá mới mẻ nên chưa đánh giá được. Tuy nhiên, có một tín hiệu vui chỉ ra rằng thị trường tiếp tục có thêm nhiều những lựa chọn về sản phẩm, vị trí và mức giá cho những người mua tiềm năng. Và càng ngày càng có nhiều người có thể biến giấc mơ sở hữu một nhà nghỉ dưỡng trở thành sự thật.

Thế Thành