Condotel - bài toán khó và nhiều rủi ro ở Việt Nam

những hứa hẹn đầy dang dở

Vừa qua, ông Nguyễn Đức Thành - Chủ tịch Công ty CP Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô vừa phát đi thông báo số 233/CV-TĐ về việc thực hiện cam kết lợi nhuận condotel với khách hàng tại dự án Kokobay Đà Nẵng.

Theo đó, dù đã nỗ lực rất lớn nhằm thực hiện cam kết về lợi nhuận nhưng Công ty Thành Đô vẫn đành phải công bố chính thức là không thể thực hiện được chi trả lợi nhuận cam kết như đã hứa trong hợp đồng.

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam vừa diễn ra ngày 27/11 tại Hà Nội, nhiều chuyên gia địa ốc đã bày tỏ cái nhìn về thị trường condotel trong thời gian qua.

"Tình trạng trong thời gian vừa qua là hậu quả của việc chúng ta chưa xác định rõ condotel là cái gì. Giờ chúng ta xác định condotel không phải nhà ở mà là cơ sở lưu trú du lịch, dẫn đến những điều chỉnh về nhịp độ thị trường", ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản phân tích.

Từ năm 2015, các cơn sốt về loại hình condotel bắt đầu nở rộ tại thị trường Việt Nam khi hàng loạt dự án được ra mắt. Sự cạnh tranh giữa các dự án về mức lợi nhuận cam kết dẫn đến những mức lợi nhuận cam kết cao khó tin từ 8 - 14%/năm. Trong khi con số này ở các thị trường lân cận như Thái Lan hay Indonesia tối đa chỉ là 7%/năm.

Cho đến năm 2018, thị trường condotel bắt đầu lộ rõ những vấn đề bất cập khi đi vào vận hành. Tại quý II năm 2018, theo số liệu thống kê của Công ty DKRA Việt Nam thì lượng tồn kho của loại hình này bắt đầu vọt lên chóng mặt, toàn thị trường tung ra 2.100 căn nhưng chỉ tiêu thụ được 850 căn.

nguyên nhân rủi ro do đâu?

Cũng tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam vừa qua, các nguyên nhân của sự suy thoái từ loại hình condotel được các chuyên gia chỉ ra, theo đó có ba nguyên nhân thể hiện trên nhiều khía cạnh.

Đầu tiên là do loại hình condotel này vẫn chưa có khung pháp lý tại thị trường Việt Nam. Thứ hai là do các ngân hàng bắt đầu xiết chặt các nguồn vốn cho vay đầu tư bất động sản, khiến dòng vốn vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng và condotel bị ảnh hưởng nặng nề. Và cuối cùng, quan trọng nhất, là do năng lực phát triển và vận hành loại hình condotel rất hạn chế do chưa có nhiều kinh nghiệm, dẫn đến tình trạng không thể chi trả lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Tình trạng phá vỡ cam kết lợi nhuận condotel đã từng xảy ra tại các thị trường khác trên thế giới và cú sốc Kokobay tại Việt Nam là cơ hội để nhìn lại toàn diện thị trường cũng như kênh đầu tư này.

Từ thực trạng trên, hiện có ba vấn đề đối với loại hình condotel đang phát triển nóng ở Việt Nam: về chế độ sử dụng đất đối với loại hình này; về quy định công nhận quyền sở hữu loại hình condotel; và về cách quản lý vận hành với loại hình này. Mở rộng thêm thì còn có vấn đề về thỏa thuận lợi nhuận, cam kết của chủ đầu tư với khách hàng.

GIẢI PHÁP VẪN ĐANG HÌNH THÀNH

Sau khi tổng hợp các vướng mắc, Bộ Xây dựng đã báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ để giao nhiệm vụ cho ba bộ. Bộ Xây dựng đồng thời phải khẩn trương ban hành quy chuẩn tiêu chuẩn về condotel và officetel.

Trong tình huống cam kết lợi nhuận rất khó để đạt được như hiện nay, hướng giải quyết phổ biến nhất là ban hành một cáo bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án. Ở nhiều quốc gia như Singapore, Hong Kong và Australia, đây là giải pháp bắt buộc để đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ.

Gần đây, trên thị trường bất động sản cũng xuất hiện nhiều dự án nghỉ dưỡng "ngôi nhà thứ hai" không có cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần là chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư/đơn vị vận hành. Đây có thể là một hướng đi bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Không thể phủ nhận những ưu điểm của loại hình condotel. Theo PGS.TS. Trần Đình Thiên - nguyên là Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, bản thân condotel vốn là một loại hình có những tác động tích cực tới tăng trưởng thị trường thời gian qua. Hàng vạn sản phẩm cung cấp ra thị trường với tính thanh khoản cao, mang tới cùng lúc hai giá trị là dòng tiền và giá trị gia tăng.

Tuy nhiên, làm thế nào để đầu tư đúng nơi, đúng chỗ và có thể sinh lời từ condotel trong giai đoạn hiện nay tại Việt Nam thì còn là một bài toán lớn, đòi hỏi sự tính toán cẩn trọng cũng như tham vọng ở mức "an toàn" của những nhà đầu tư.

My Tống