Thị trường văn phòng
Trong Quý 1/2018, do không có nguồn cung mới ở cả hạng A và B nên tổng nguồn cung mặt bằng văn phòng tại TP.HCM vẫn ở mức duy trì. Trong năm 2018, dự báo sẽ chỉ có một tòa nhà hạng B mới duy nhất ở khu vực ngoài trung tâm là tòa nhà Thaco ở Quận 2 và đây cũng là tòa nhà đầu tiên ở Khu Đô thị mới Thủ Thiêm.
Giá thuê văn phòng ở cả hạng A và hạng B đều tăng do nguồn cung hạn chế. Cụ thể, giá thuê hạng A tăng so với cùng kỳ năm trước do giá thuê của hai tòa nhà Deutsches Haus và Saigon Centre Giai đoạn 2 đã tăng cao hơn 50 USD/m2/tháng. Giá chào thuê của văn phòng hạng B cũng bị tác động do sự tăng giá thuê của một số dự án để phù hợp với tình hình mới của thị trường.
Tỷ lệ trống của cả hạng A và B đều giảm do thị trường hấp thụ mặt bằng mới nhanh chóng cũng như không có nguồn cung mới trong quý này. Tỷ lệ hấp thụ của cả hạng A và B đều giảm so với quý trước do không có nguồn cung mới.
Xét về xu hướng khách thuê, khách thuê hiện nay ngày càng đa dạng hơn. Hầu hết khách thuê đến từ các ngành truyền thống như Dịch vụ (26%), Sản xuất (14%) và Tài chính Ngân hàng (9%). Tuy nhiên, hiện có một lượng khách thuê đến từ những ngành mới hơn như là IT (14%), Không gian làm việc chung (7%) và Thương mại điện tử (5%). Đặc biệt là các khách thuê đến từ Châu Á-Thái Bình Dương chiếm phần lớn tổng số yêu cầu thuê.
Trong thời gian tới, thị trường dự báo tiếp tục hoạt động tốt cho chủ đầu tư do từ năm 2018 đến năm 2020. Nhu cầu thuê vẫn sẽ cao với việc các khách thuê ngày càng mong muốn tìm kiếm diện tích thuê lớn với chất lượng tốt. Do đó, giá thuê dự đoán sẽ tăng khoảng 2% mỗi năm và tỷ lệ trống cũng sẽ được duy trì ở mức thấp.
Thị trường bán lẻ
Tổng nguồn cung bán lẻ tại TP.HCM trong Quý 1/2018 tăng lên với sự xuất hiện của TTTM Vạn Hạnh tại Quận 10. Không có nguồn cung mới nào tại khu trung tâm. Mặc dù nằm tại khu vực ngoài trung tâm, TTTM Vạn Hạnh đã đạt tỷ lệ lấp đầy hơn 90% khi khai trương với hơn 200 nhãn hàng trong và ngoài nước, bao gồm một tầng hầm và bảy tầng nổi. Hai tầng trên cùng chủ yếu được lấp đầy bởi các cửa hàng ăn uống như là Yutang, Crystal Jade, Sushi Kei, Mei Wei và Al Fresco.
Giá thuê khu vực trung tâm tăng nhẹ (5,4%) so với cùng kỳ năm trước do nhu cầu thuê mặt bằng khu trung tâm vẫn rất tốt trong khi nguồn cung hạn chế. Trái lại, vì nguồn cung ngày càng nhiều nên giá thuê khu vực ngoài trung tâm giảm so với quý trước. Một số dự án bán lẻ tại khu ngoài trung tâm phải điều chỉnh giá chào thuê để lấp đầy những diện tích còn trống, hoặc đưa ra điều khoản thuê linh hoạt hay chấp nhận chia doanh thu mà không có giá thuê cố định vào thời gian thuê ban đầu.
Quý 1 ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao nhất từ trước đến nay ở TP.HCM. Tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm là gần như không có trong quý này, nhờ vào nguồn cung hạn chế.
Xét đến nguồn cung tương lai, có tới 10 trên 15 dự án đang trong quá trình xây dựng ở khu vực ngoài trung tâm và sẽ được hoàn thành trong giai đoạn 2018-2020. Một nửa trong 15 dự án này sẽ được hoàn thành vào năm 2018 bao gồm dự án The Landmark 81 (Quận Bình Thạnh) và TTTM Khang Gia (Quận Thủ Đức). Union Square đóng cửa trong những tháng đầu năm 2017 để sửa sang và sẽ được mở lại vào cuối năm nay. Trong vòng ba năm tới, thị trường bán lẻ sẽ trở nên cạnh tranh hơn, đặc biệt là ở khu vực ngoài trung tâm, do nguồn cung mới đến từ những khối đế bán lẻ được đưa vào hoạt động trong khoảng thời gian này.
Trong thời gian sắp tới, thị trường bán lẻ rất sôi động với sự phát triển không ngừng của ngành hàng ăn uống, cửa hàng tiện lợi và thương mại điện tử.
- Các thương hiệu quốc tế thuộc ngành hàng ăn uống đã đầu tư rất nhiều vào thị trường Việt Nam, do Việt Nam có tốc độ đô thị hóa nhanh, mức chi tiêu của người dân tăng mạnh và sự phát triển đáng kể của tầng lớp trung lưu. Trong quý này, các nhãn hàng ăn uống quốc tế chủ yếu từ các nước Châu Á như là Thái Lan, Hồng Kông, Trung Quốc, Đài Loan, Hàn Quốc, Singapore và Nhật Bản.
- Việt Nam được IGD dự báo là sẽ trở thành thị trường có tốc độ phát triển các cửa hàng tiện lợi nhanh nhất khu vực Châu Á vào năm 2021, xếp trên Philippines và Indonesia. Các nhãn hàng quốc tế như là Family Mart đến từ Nhật Bản, Circle K đến từ Mỹ, Shop&Go và B’s mart đến từ Đông Nam Á đang thống lĩnh thị trường và chiếm gần 70% tổng số cửa hàng tiện lợi hiện nay. Tuy nhiên, thị trường sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh từ các cửa hàng tiện lợi trong nước và quốc tế khác vì họ đang muốn chiếm thêm thị phần thông qua việc mở rất nhiều cửa hàng tiện lợi khắp Việt Nam như Vinmart (Vietnam), GS25 (Hàn Quốc).
- Thương mại điện tử, trong thời gian gần đây nhận được rất nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng, được mong chờ sẽ phát triển nhanh chóng. Tới năm 2020, thị trường thương mại điện tử sẽ có tổng trị giá là 10 tỷ USD. Những công ty thương mại điện tử lớn của Việt Nam bao gồm Tiki và Lazada gần đây đã nhận được khoản đầu tư rất lớn từ các công ty Trung Quốc bao gồm JD.com và Alibaba.
Thị trường căn hộ bán
Thị trường căn hộ rất sôi động trong Quý 1/2018 mặc dù có kỳ nghỉ Tết dài. Số lượng căn hộ mới mở bán tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ vẫn được duy trì ở mức cao, đặc biệt là ở các dự án mới. Tuy nhiên, có một vài sự điều chỉnh nhỏ về giá và một số lo ngại về các vấn đề an toàn mới nổi lên gần đây.
Trong Quý 1/2018, các chủ đầu tư không những tập trung vào giới thiệu những tiện ích mới mà còn đảm bảo về những chỉ tiêu an toàn cho cư dân.
Xét về tỉ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, phân khúc trung cấp chiếm 71% tổng nguồn cung trong Quý 1/12018 cho thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ của thị trường để đáp ứng nhu cầu của người mua để ở và tạo nền tảng cho một sự phát triển bền vững. Xét về vị trí, thị trường căn hộ tại TP.HCM tiếp tục mở rộng về phía Đông và Nam tập trung tại Quận 2, 7 và 8.
Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong Quý 1/2018 giảm so với cùng kỳ năm trước do nguồn cung phân khúc trung cấp tăng trong Quý 1/2018. Giá tăng tại một số quận như Quận 2, Quận 10 và Huyện Nhà Bè.
Dự đoán trong năm 2018, sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng cao với một lượng vừa phải của phân khúc cao cấp và hạng sang được giới thiệu, tạo nền tảng cho một sự phát triển bền vững hơn. Về khu vực, phía Đông và phía Nam sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường trong năm tới, với nhiều dự án mới tại khu vực quận 2, quận 7 và quận 9. Về lượng tiêu thụ, người mua tại phân khúc bình dân và trung cấp sẽ cẩn trọng hơn với vấn đề an toàn của dự án vì vậy sẽ làm giảm lượng tiêu thụ so với số dự báo vào đầu năm của chúng tôi.
Tin: BK - HU
