Kỳ vọng gì từ bất động sản nghỉ dưỡng?
Theo đánh giá ông Phạm Văn Đại – Trưởng bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM
Việt Nam đang trong giai đoạn bùng nổ của thị trường du lịch nhờ vào các hãng hàng không giá rẻ, sự cải thiện công nghệ trong ngành du lịch, chính sách miễn giảm thị thực, rào cản ngôn ngữ được giảm thiểu cũng như sự gia tăng nhu cầu du lịch trải nghiệm và khám phá các quốc gia, điểm đến mới.
Tỷ lệ du khách quốc tế đến Việt Nam tăng trưởng ở mức khoảng 28% trong năm 2017, mức cao nhất ở khu vực Châu Á. Mức tăng trưởng này thậm chí còn cao hơn so với tốc độ kỷ lục 26% của năm 2016. Các thị trường du lịch trọng điểm như Trung Quốc, Hàn Quốc, Nga đều tăng trưởng nhanh và ổn định. Việc mở ra các chuyến bay quốc tế trực tiếp mới và tạo cơ hội để du khách quốc tế đến du lịch dễ dàng hơn sẽ giúp Việt Nam có thể duy trì tính cạnh trạnh với các quốc gia khác trong khu vực Đông Nam Á.
Nhiều chuyên gia đánh giá rằng, 2017 là một năm thuận lợi đối với các khách sạn tại hai thành phố chính Hà Nội và TP.HCM. Sự kết hợp giữa nhu cầu tăng cao từ các đối tượng du khách nghỉ dưỡng, công tác và sự thiếu hụt nguồn cung đã giúp các khách sạn tại hai thành phố này đạt được mức công suất và kết quả kinh doanh tốt hơn so với mục tiêu được đặt ra đầu năm. Do số lượng nguồn cung mới sẽ gia nhập trong những năm tới tại Hà Nội và TP.HCM không nhiều, các chủ đầu tư có thể cân nhắc việc phát triển khách sạn nhờ vào tiềm năng lợi nhuận cũng như đa dạng hóa danh mục đầu tư bất động sản (BĐS).
Ngành du lịch tiếp tục mang lại một nguồn thu nhập đầy tiềm năng cho Việt Nam, khi nhu cầu lưu trú không ngừng gia tăng, nhiều dự án mới triển vọng sẽ gia nhập thị trường trong các năm tới.
Tiềm năng và thử thách
Bên cạnh những tín hiệu tích cực, vẫn còn đó nhiều cân nhắc dành cho các chủ đầu tư về hiệu suất kỳ vọng và nguồn ngân sách cho dự án trong những năm sắp tới.
Phần lớn nguồn cung mới đều tập trung phát triển tại các điểm đến ven biển và số lượng căn hộ khách sạn hiện đang cao hơn số lượng phòng khách sạn resort. Điều này sẽ dễ dàng mang đến rủi ro cao trong việc cạnh tranh giá phòng, đặc biệt trong trường hợp nguồn cầu giảm.
Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư chưa cẩn trọng trong quá trình hoạch định và định vị cho dự án; chỉ đơn thuần tập trung phát triển các tòa nhà cao tầng nhằm gia tăng số lượng phòng mà thiếu sự cân nhắc làm cách nào để có thể tăng giá trị cho khu vực dự án của mình. Để phát triển lâu dài và có sự tăng trưởng bền vững, ngành nghỉ dưỡng Việt Nam cần được hoạch định phát triển toàn diện và đồng bộ.
Bên cạnh các con số ấn tượng về lượt du khách, kết quả hoạt động kinh doanh khách sạn và resort tại các thị trường khác nhau cũng cải thiện nhưng chưa tương xứng với tốc độ tăng trưởng của nguồn cầu.
Ngôi nhà thứ hai
Ngôi nhà thứ hai đang trở thành xu hướng thịnh hành hiện nay. Tính đến tháng 8/2017, có khoảng 42 dự án Ngôi Nhà Thứ Hai được vận hành tại thị trường Việt Nam, cung cấp hơn 9.700 căn với mức giá vừa phải đến cao cấp, chủ yếu tập trung tại sáu địa điểm ven biển (Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Hạ Long & Quảng Nam) gồm hơn 19.200 căn được đưa vào thị trường trong vòng 3 năm tới.
Căn hộ khách sạn (condotel) hiện tại là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm Ngôi Nhà Thứ Hai. Cụ thể, tính đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 80% nguồn cung Ngôi Nhà Thứ Hai tại các thị trường ven biển chính. Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự phổ biến của mô hình Condotel tại Việt Nam trong thời gian qua là nhờ vào sự kết hợp giữa tăng trưởng niềm tin vào bất động sản nghỉ dưỡng và mong muốn rút ngắn thời gian hoàn vốn của chủ đầu tư.
Tuy nhiên ở Việt Nam các sản phẩm Ngôi Nhà Thứ Hai và Condotel đang được nhìn nhận là sản phẩm đầu tư hơn là “lifestyle product” (sản phẩm gắn với phong cách sống) với mục đích chính là dành cho nghỉ dưỡng. Nguyên nhân là do việc cạnh tranh gay gắt trong việc bán hàng đã tác động đến các phương thức quảng bá sản phẩm từ Chủ đầu tư.
Để thúc đẩy việc bán hàng, một số dự án đã áp dụng chương trình cam kết lợi nhuận, tạo áp lực cho các chủ đầu tư khác với quy mô dự án nhỏ hơn trong việc cung cấp các cam kết lợi nhuận tương tự để theo kịp các đối thủ cạnh tranh. Ngày càng nhiều dự án được công bố, cố gắng vượt qua các dự án đã ra mắt trước đó về quy mô và mức độ cam kết lợi nhuận. Các sản phẩm cam kết lợi nhuận này trở nên đặc biệt rủi ro cho người mua nếu các Chủ đầu tư ít kinh nghiêm phát triển những dự án quy mô lớn mà không có đủ năng lực về nguồn vốn hoặc không được ngân hàng hỗ trợ.
Thông thường, những sản phẩm Condotel và Ngôi Nhà Thứ Hai sẽ khó có khả năng tạo ra được tỷ suất sinh lợi hấp dẫn bởi đặc tính của sản phẩm này đòi hỏi các dự án Condotel và Ngôi Nhà Thứ Hai phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một dự án khách sạn & resort thông thường để có thể cạnh tranh với các khách sạn và resort khác trên thị trường. Ngoài ra, tỷ suất sinh lợi này còn tùy thuộc vào điều kiện thị trường, việc sử dụng căn hộ khách sạn của Chủ sở hữu và năng lực của công ty quản lý để có thể vận hành dự án đạt được mức lợi nhuận mong đợi.
Có thể nói, năm 2018 là thời điểm rất đáng kỳ vọng của bất động sàn nghỉ dưỡng, nhất là khi khái niệm “Đặc khu kinh tế” đang dần hình thành tại các khu vực có tiềm năng du lịch lớn.
Sức nóng của thị trường Bất động sản Du lịch
Từ đánh giá của JLL
Thị trường BĐS Du lịch của Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, vì thế mảng khách sạn và khu nghỉ dưỡng cũng được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đáng kể trong 24 tháng qua. Việt Nam đã trở thành thị trường tiềm năng trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương.
Theo thống kê của Tổng cục Du lịch Việt Nam (VNAT), năm 2017, Việt Nam đã chào đón hơn 12 triệu du khách quốc tế, tăng 29,1% so với cùng kì năm ngoái. Việt Nam đặt chỉ tiêu sẽ đón 20 triệu du khách quốc tế vào năm 2020.
Ngành du lịch dự kiến sẽ tạo ra 3,5 triệu việc làm trong ngành du lịch, tạo ra tổng doanh thu 35 tỷ USD, chiếm khoảng 10% GDP của Việt Nam. Đến năm 2030, tổng doanh thu du lịch dự kiến tăng gấp đôi so với năm 2020.
Bảy khu du lịch này đã được phát triển hơn nhờ vào những điểm đến độc đáo. Những khu này sẽ tìm kiếm để cung cấp một loạt điểm tham quan nhằm phục vụ cho một phạm vi rộng lớn hơn của khách du lịch.
Việt Nam gần đây đã tuyen bố sẽ gia hạn chính sách miễn thụ thực 15 ngày cho các công dân Đức, Pháp, Anh, Ý và Tây Ban Nha cho đến cuối tháng 6 năm 2018, trong khi đa số các nước châu Á đã được miễn thị thực và một số nước châu Âu khác cũng được miễn.
Khách du lịch tiếp tục có xu hướng đi lên ở TP HCM và năm 2017 là năm kỷ lục đạt mức 6.3 triệu lượt người, tăng 22,88% so với cùng kỳ năm ngoái. TP HCM cũng là một điểm đến giải trí với nhiều bảo tàng, khu mua sắm và nhu cầu ẩm thực ngày càng đa dạng.
Một loạt các thương hiệu khách sạn quốc tế cao cấp và sang trọng đã được trình làng tại TP HCM. Trong đó bao gồm có IHG, Accor, Marriott và Hyatt. Các thương hiệu khách sạn nội địa trong phân khúc cao cấp này tại TP HCM hiện cũng phổ biến hơn so với tại Hà Nội, tạo thế mạnh cạnh tranh với các nhà đầu tư quốc tế. Các thương hiệu trong nước nổi tiếng có thể kể đến bao gồm Revierie Hotel, Caravelle Hotel, Majestic Hotel, Rex Hotel.
Bên cạnh đó, golf là một lĩnh vực khác mà Việt Nam đang muốn tăng trưởng – gần đây bốn giải đấu golf đã điễn ra tịa Đà Nẵng và Hội An đã khiến cho số lượng du khách Hàn Quốc tăng đột ngột, họ đổ về đây để thử sức với các giải đấu này. Loạt sự kiện này diễn ra sau khi mùa giải Hồ Tràm Open kết thúc, mà người thắng cuộc chính là đương kim vô điịch giải Masters hiện tại – Sergio Garcia. Giải Hồ Tràm Open là sự kiện thể thao có giá trị lớn nhất của Việt Nam hiện nay với tổng số giải thưởng lên đến 1,500,000 USD.
Do sự tăng trưởng gần đây của khách du lịch quốc tế, dẫn đến việc nỗ lực quảng bá, cải thiện cơ sở hạ tầng, phát triển nguồn nhân lực và dịch vụ hơn ở Việt Nam, viễn cảnh cho ngành du lịch và nghỉ dưỡng rất tươi sáng.
Ông Adam Bury – Phó Chủ tịch cấp cao, Investment Sales Asia, JLL
_result.jpg_1.jpg "AdamBury(1)_result.jpg_1.jpg")
Ông Adam Bury nhận định, điểm quan trọng trong ngành Du lịch của Việt Nam là khách du lịch có muốn quay trở lại Việt Nam hay không. Lấy Thái Lan làm ví dụ, du khách quay lại Bangkok rất thường xuyên. Như những người sống ở Singapore thì cứ thi thoảng nghỉ phép, họ sẽ ghé Thái Lan một thời gian. Trước đây, việc du khách quay lại Việt Nam không phải là điều phổ biến, nhưng lượng du khách quay lại Việt Nam đang tăng lên. Tiềm năng của Du lịch Việt Nam thì rõ ràng là tuyệt vời, là thị trường du lịch ấn tượng nhất của khu vực Đông Nam Á.
Nói về thành phố tiềm năng để đầu tư cho BĐS Du lịch thì TP. HCM là một thị trường lớn, trong đó có thể nhắc đến Hà Nội. Tiếp theo là Đà Nẵng và Nha Trang, hai thành phố này còn có nhiều tiềm năng để phát triền BĐS du lịch.
Có những ý tưởng, hình thức nghỉ dưỡng có thể áp dụng hiệu quả nếu như những nhà phát triển dự án địa phương đưa ra được những kế hoạch kinh doanh sáng sủa, và chứng minh được tính khả thi. Các thành phố như TP.HCM, Hà Nội, Nha Trang, Hội An là những thị trường tốt để đầu tư. Một số nhà đầu tư từ Singapore cũng muốn đầu tư vào Việt Nam, nhưng trở ngại của họ là chưa tìm thấy nhiều địa điểm thích hợp.
Việt Nam hiển nhiên đang là đất nước thu hút đầu tư về du lịch đối với các nhà đầu tư. Xét về các nước trong khu vực Châu Á, Việt Nam đang đứng thứ hai khi nói đến đầu tư về du lịch. Đất nước đứng thứ nhất chính là Nhật Bản, một phần vì thế vận hội Olympic sẽ diễn ra ở Nhật Bản vào năm 2020.
Ở Việt Nam hiện tại đang thu hút không chỉ du khách nước ngoài mà còn hấp dẫn khách du lịch nội địa. Dân số Việt Nam đã gần 100 triệu dân và tỷ lệ người giàu ở Việt Nam cũng đang tăng lên đáng kể, kéo theo nhu cầu du lịch của người dân cũng tăng lên. Thế nên nhu cầu về khách sạn phục vụ du khách tăng lên là điều tất yếu.
Nếu các nhà đầu tư cá nhân muốn đầu tư vào Condotel, điều quan trọng nhất vẫn là uy tín và năng lực của chủ đầu tư. Người mua thường coi danh tiếng của đơn vị vận hành và khả năng xây dựng của dự án đó có khả thi và đáng tin cậy hay không. Bên cạnh đó, người mua thường quan tâm tới sự thành công của các dự án trước đó của đơn vị vận hành.
Các nhà đầu tư nước ngoài có cách nhìn nhận và quan điểm khác nhau khi lựa chọn đầu tư ở Việt Nam. Đối với nhà đầu tư đến từ Singapore và Hong Kong, khi đến đầu tư tại Việt Nam có xu hướng đầu tư ngắn hạn. Họ thường vận hành các Condotel trong vòng 3-5 năm, sau đó sẽ chuyển nhượng. Riêng các nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản và Thái Lan thường tìm hiểu kỹ hơn và cẩn trọng hơn trước khi đầu tư. Nên sau đó họ có xu hướng giữ tài sản lâu hơn, vận hành lâu hơn, trong tầm 15-20 năm.
Cơ hội đầu tư BĐS du lịch năm 2018
Từ nhận định của CBRE Việt Nam
Ông Nguyễn Trọng Thức - Quản lý, bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam
Nhìn vào tổng thể năm 2017 vừa qua, trong ba thị trường chính (Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc), thị trường Đà Nẵng đặc biệt nhộn nhịp với những đợt mở bán condotel tiếp theo của siêu dự án Cocobay, hoặc biệt thự Pan Pacific. Tại Phú Quốc, thị trường sôi động hơn hẳn năm 2016 với những dự án mới được quản lý bởi các thương hiệu quốc tế như InterContinental, Best Western Premier, Novotel, Movenpick, Wyndham. Nhiều chủ đầu tư đã mở rộng sang cả các thị trường mới như Hạ Long, Quy Nhơn, Hồ Tràm.
Các chính sách cam kết: Liệu có bền vững?
Trong tình hình thị trường cạnh tranh hiện tại, nhiều chủ đầu tư thường có các chính sách bán hàng hấp dẫn nhằm thu hút người mua. Một ví dụ điển hình: nếu người mua tham gia Chương trình Cho thuê (có thể bắt buộc hoặc không), sau khi nhận bàn giao condotel/biệt thự sẽ phải ký gửi lại cho chủ đầu tư để vận hành, và được chia sẻ 50-85% lợi nhuận.
Ngoài ra, người mua có 15-20 ngày/năm để sử dụng condotel/biệt thự, và trong 5-10 năm đầu sẽ được nhận một mức cam kết lợi nhuận tối thiểu (5-12% giá trị condotel/biệt thự mỗi năm). Một số chủ đầu tư thậm chí còn cam kết mua lại với 108% giá trị ban đầu sau khi hết thời hạn cam kết lợi nhuận tối thiểu.
Chắc chắn sẽ rất khó để chủ đầu tư bảo đảm lợi nhuận vận hành sẽ đủ để chi trả các cam kết với người mua - chia sẻ lợi nhuận, lợi nhuận tối thiểu (đặc biệt những mức cao như 11-12%), cam kết mua lại. Do đó, thường chủ đầu tư đã phải tính đến các khoản cam kết này trong giá bán, vốn sẽ cao hơn so với khi không có cam kết.
Có thể nhiều người mua đã nghĩ đến vấn đề này, nhưng việc có cam kết lợi nhuận tối thiểu ở mức cao trong 5-10 năm từ các chủ đầu tư uy tín vẫn khiến họ an tâm hơn về mặt tâm lý. Mặt khác, ngoài tính năng đầu tư, BĐS nghỉ dưỡng còn là sản phẩm thể hiện phong cách sống của người mua, nên vẫn có nhiều người sẵn sàng “xuống tiền” cho những dự án tên tuổi ở những vị trí đẹp.
Ngoài tính năng đầu tư, BĐS nghỉ dưỡng còn là sản phẩm thể hiện phong cách sống của người mua, nên vẫn có nhiều người sẵn sàng “xuống tiền” cho những dự án tên tuổi ở những vị trí đẹp.
Hiện tại do các chính sách cam kết này chỉ mới nổi lên trong 3 năm trở lại đây, nên vẫn chưa thể kiểm chứng được mức độ tuân thủ của chủ đầu tư. Tuy nhiên, trong năm 2017 có một dự án tại Nha Trang - với cam kết lợi nhuận 15%/năm - khi đi vào hoạt động, chủ đầu tư không đủ khả năng chi trả, dẫn đến phẫn nộ từ phía người mua. Chủ đầu tư này sau đó đã đề nghị giảm mức cam kết xuống còn 8%/năm, và vụ việc hiện vẫn đang trong tranh chấp, chưa có hồi kết. Bài học này nhắc nhở người mua phải xem xét kỹ khả năng vận hành của dự án sau khi bán xong hàng – thường nếu có một đơn vị quản lý tên tuổi vận hành chung với hạng mục khách sạn trong cùng dự án, người mua có thể yên tâm hơn.
Du lịch Việt Nam lạc quan trong năm 2018
Trong những năm gần đây, thủ tục xin thị thực vào Việt Nam đã được cải thiện đáng kể. Nếu vào cuối năm 2015, Việt Nam miễn thị thực cho công dân 5 nước châu Âu, thì 2017 là năm đầu tiên thí điểm cấp thị thực điện tử cho công dân 40 nước (và vừa tăng thêm 6 nước nữa theo một Nghị quyết ban hành tháng 12/2017). Về cơ sở hạ tầng, ngày càng có thêm nhiều chuyến bay quốc tế đến thẳng các địa danh du lịch trọng điểm (như Bangkok Airways với tuyến Bangkok-Phú Quốc hay Thomson Airways với tuyến Luân Đôn - Phú Quốc).
Sắp tới, Cảng hàng không quốc tế Vân Đồn dự kiến sẽ được đưa vào khai thác vào quý I/2018, tăng thêm động lực cho du lịch Quảng Ninh cất cánh. Những tín hiệu này chắc chắn sẽ tạo tiền đề vững chắc cho ngành du lịch Việt Nam trong năm 2018.
Trong thời gian tới, dự kiến khu vực bờ biển phía Nam Đà Nẵng kéo dài ra Hội An, hoặc khu vực Cam Ranh sẽ là điểm sáng về nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng, do vẫn còn quỹ đất trống đang chờ xây dựng. Ngoài ra, nếu Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt được thông qua (dự kiến vào giữa năm 2018), các khu vực Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc sẽ thu hút thêm nhiều chủ đầu tư đến săn tìm quỹ đất phát triển dự án du lịch.
Pháp lý cho người nước ngoài đầu tư BĐS nghỉ dưỡng
Thực tế, người nước ngoài ít mua BĐS nghỉ dưỡng vì vấn đề pháp lý. Do BĐS nghỉ dưỡng, như condotel, là sản phẩm kép, vừa là đất ở lại vừa là đất thương mại dịch vụ, nên chưa có khung pháp lý xung quanh sản phẩm này. Ngoài ra, theo luật thì không được cấp sổ hồng cho người nước ngoài tại những khu vực cần bảo đảm an ninh quốc phòng, trong khi tại nhiều địa phương những khu vực này lại không được chỉ định rõ ràng. Do đó, nhiều chủ đầu tư không hề mặn mà trong việc tiếp thị sản phẩm đến khách nước ngoài.
BĐS nghỉ dưỡng: Khả năng khủng hoảng thừa?
BĐS nghỉ dưỡng mới chỉ thực sự bùng nổ vào giai đoạn 2015-2016 cùng với chu kỳ đi lên của toàn thị trường bất động sản nói chung. Đối với chủ đầu tư, hạng mục bất động sản bán (như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng) thường sẽ giúp chủ đầu tư thu hồi dòng vốn nhanh hơn so với bất động sản cho thuê (như khách sạn, căn hộ dịch vụ).
Khi tình hình kinh tế lẫn du lịch của Việt Nam đang rất khởi sắc trong những năm gần đây, và thu nhập của người dân đang ngày được cải thiện, ngày càng có nhiều nhà đầu tư quan tâm hơn đến hạng mục bất động sản nghỉ dưỡng. Điều này giúp tăng cường nguồn cầu và khiến nhiều chủ đầu tư mạnh dạn hơn trong việc phát triển dự án.
Hầu hết các dự án hiện tại nằm ở vị trí đẹp ven biển, thuộc phân khúc cao cấp hướng đến người mua có ngân sách cao. Những dự án từ các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sun Group, Empire Group, CEO Group vẫn đang có tỷ lệ hấp thụ tốt, nhờ uy tín của chủ đầu tư cũng như lực lượng bán hàng hùng hậu.
Chính sách & giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS Du lịch giai đoạn 2018-2020
Đầu tiên, cần xây dựng cơ sở pháp lý cho loại hình BĐS nghỉ dưỡng, nêu rõ trong trường hợp nào thì người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tăng tính minh bạch cho thị trường.
Để đảm bảo tính ràng buộc trong các chính sách cam kết, cơ quan quản lý cần yêu cầu các chủ đầu tư phải có ngân hàng bảo lãnh. Trong trường hợp chủ đầu tư không thể hoàn thành nghĩa vụ, ngân hàng sẽ thay mặt bồi thường, giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư. Khi có yêu cầu này, chủ đầu tư sẽ phải thận trọng hơn với các cam kết của họ, khiến các mức cam kết trở nên thực tế hơn. Và chỉ những chủ đầu tư thực sự có tiềm lực tài chính mới dám đưa ra các mức cam kết hấp dẫn.
Một yếu tố cũng vô cùng quan trọng là phát triển du lịch phải đồng hành với bảo vệ môi trường và cảnh quan, gìn giữ phần “hồn” của nơi chốn, cải thiện dịch vụ. Bởi đó chính là những yếu tố sẽ níu chân du khách.
Bài: Bảo Khuyên
